정부가 지난10월15일 부동산 대책을 발표했다. 이번 대책은 시장의 과열과 투기 움직임을 잡겠다는 의지를 강하게 드러냈다. 서울 전역과 수도권 주요 지역이 규제지역으로 묶였고, 주택담보대출 한도도 크게 축소됐다. 특히 고가 주택에 대한 대출 제한이 강화되면서 강력한 수요 억제 메시지를 담았다. 정책 발표 직후 시장은 움찔했다. 그러나 시간이 지나면서 곳곳에서 우려의 목소리도 커지고 있다.
가장 먼저 지적되는 부분은 실수요자의 피해 가능성이다. 정부가 투기수요를 잡겠다는 명분으로 규제를 세게 걸면서, 내 집 마련을 꿈꾸는 이들이 오히려 가장 큰 부담을 안게 됐다는 것이다. 특히 서울 강남권이나 도심 주요 지역에 있는 집들은 이미 가격대가 높아, 대출을 거의 받지 못한다면 실거주 목적이라도 접근이 사실상 불가능해진다. “투기는 잡고 서민은 지키겠다”는 취지와 다른 결과가 나타날 수 있다는 의미다.
또 하나의 문제는 전세 시장 불안이다. 갭투자 억제는 필요하지만, 전세대출까지 조이면서 전세 공급이 줄어들 경우 전세 물량 부족으로 이어질 수 있다. 월세 전환이 더 빠르게 진행될 것이란 전망도 나온다. 이미 청년층과 무주택 가구가 전세난으로 고통받는 상황에서, 부담은 더 커질 수 있다.
세 번째는 공급 측면의 취약성이다. 대책이 대체로 규제에 집중되어 있다 보니, “언제, 어디에, 어떻게 공급할 것인가”에 대한 구체적 로드맵이 부족하다는 비판이 따라온다. 투기 억제 정책만으로는 수요를 잠시 눌러둘 수 있을 뿐, 공급 부족 문제가 해소되지 않으면 가격은 결국 다시 꿈틀거릴 가능성이 높다. 주거 안정은 결국‘살 수 있는 집이 충분히 있는가’에서 시작되기 때문이다. 더욱이 공급자체에 걸리는 시간을 고려할 때, 모호한 공급 대책은 실수요에 효과를 내지 못하고 있다는 점도 고려할 필요가 있다.
마지막으로 정책의 일관성과 신뢰 문제도 빼놓을 수 없다. 예측하지 못한 강력한 부동산 정책이 발표되고 수정되면서 시장 참여자들은 불확실성을 체감하고 있다. 당장 어떤 결정을 내려야 할지 판단이 어렵고, “조금 기다리면 정책이 또 바뀌지 않을까” 하는 기대감이 오히려 투기적 매수를 부추기기도 한다.
그렇다면 앞으로 부동산 정책은 어떤 방향으로 나가야 할까? 우선, 실수요자를 위한 배려가 분명해야 한다. 투기수요 억제라는 큰 틀은 유지하되, 첫 집을 마련하는 사람이나 더 나은 주거환경으로 이사하려는1주택자가 최소한의 대출 지원을 받을 수 있어야 한다. “규제는 하되, 살 사람은 살 수 있게” 해야 정책이 의미를 가진다.
다음으로, 공급 계획을 성장 전략과 연결해 실행력 있게 추진해야 한다. 직장과 가까운 곳에, 교통과 생활 인프라가 갖춰진 주택을 충분히 공급하지 않으면 수요는 특정 지역에 계속 몰릴 수밖에 없다. 공공과 민간이 역할을 분담하고, 사업 절차를 효율적으로 진행할 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다.
전세 시장에 대한 고려도 필수적이다. 전세대출 규제와 병행해 전세 물량을 유지할 수 있는 제도적 장치를 마련하고, 월세 상승 압박을 줄일 방안도 함께 내놓아야 한다. 임차인 보호 시스템 강화 또한 고민해야 할 부분이다.
무엇보다, 정책의 예측 가능성이 다시 세워져야 한다. 부동산은 국민의 삶과 자산이 걸린 문제다. 하루가 다르게 정책이 바뀌는 상황은 누구에게도 도움이 되지 않는다. 중장기 로드맵을 분명히 제시하고, 바뀌지 않는 원칙을 시장에 알려야 한다.
10·15 대책은 정부가 부동산 시장을 그냥 두지 않겠다는 메시지를 강하게 던진 정책이다. 현재 시장 과열상황을 고려할 때 나름대로 그 의도를 이해할 수 있을 것 같다. 하지만 규제만으로는 시장이 안정을 찾기 어렵다. 실수요자, 임차인, 지역사회가 모두 공감할 수 있는 균형 잡힌 정책이 필요하다. 결국 부동산 정책의 목표는 명확하다. 투기를 억제하는 것도 중요하지만, 국민이 안심하고 살 수 있는 집을 확보하는 것. 그 목적을 향해 정책이 좀 더 섬세하게 다가갈 필요가 있다.